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唐学鹏:房地产没有摆脱高库存噩运

  • 来源:21世纪经济报道   时间:2012-09-12 07:54
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  最近北京中原市场研究部统计数据显示,截至9月2日,北京可售期房住宅50879套、未签约现房住宅26225套,合计77104套,库存量创近四年新低。如果按照8月签约套数14525套计算,可售房源消化周期仅剩5个月。而在去年同期,北京楼市库存消化周期是20个月。

  这个信息给人以“牛市又现”的震动感,其实是一个常见的小把戏。就像股市里面一些自以为是的研究员用某个最好季度的增长率来推测某家泡沫公司的未来动态PE一样,以显示现在价值还是低估的。

  我们认为中国楼市已经是深邃的慢熊行情。房地产以不败的姿态走过了整整十年,它变成了这个时代最深刻的记忆,现在已经终结。有3个理由。首先,中国经济增长正在以一种更坚定的方式变得平稳,中速增长时期到来。在限购的约束下,这意味着普通人的可支配收入增长一般会低于中速线的,这也意味着支持房价的所谓“刚需”变成“需干”。

  其次,北京也许还有些多头气氛,但是就全国而言,这种气氛是少见的,不足以支持整体。我们以房地产公司发布的2012年中报为例,上市公司存货总量创近5年新高。如果翻阅最近三年的变化,我们会发现2010至2012年中期房地产的存货总量依次为9225.47亿元、11105.48亿元和14044.7亿元。这意味着全国房地产库存一直都是积压再积压。今年中报显示房地产库存14044.7亿元,较去年末增长7.65%,去年年末又较去年中报增长为17.48%,2011年中报又较2010年末增长为20.38%。在目前的高价格坐标,房地产不是紧缺的,而是多余的。

  由于最近三年都有足够表现水平的通胀,意味着不缺乏“保值需求”。库存如此疯狂积攒,只能说明房价泡沫疯狂刺激了房屋供应,同时又大大抛弃了需求。随着居民可支配收入的下降,高房价将变得更加危险“待破”。

  再次,从资产选择来看,房地产也变得暗淡。用一个简单的模型:过去2成贷款买房,然后放租,短期收益率可以达到“5倍租金率”,但二套房变成6成之后,大幅度压缩了杠杆,现在收益率都低于3年期银行存款。自住遭遇收入不足以匹配按揭流,二套房遭遇投资不合算。

  房地产高库存导致房企不愿意买地,地方政府卖地收入急剧下滑。一些地方政府又将遭遇平台贷的还债期。别无他法,地方政府一定要主动打破坚冰,大规模低价推地。这时候房企拿到低价地之后,愿意降高价房来“迎合”市场需求。再加上钢材(3461,9.00,0.26%)水泥目前都是下跌态势,房企的成本项下降,则变得有动力来“迁就”萎缩的市场需求。当然,如果房企采取不拿地、维持现有规模不降价,那么土地财政枯竭的地方政府则被迫加入更严厉房产税的阵营,通过增加二手市场的持有成本,打击价格,然后传递到一手市场,那将产生房价雪崩式的结果。

  • 作者:佚名
  • 编辑:王彩玲

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