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开发商疯狂2日3地王拿地热考验楼市调控

  喊出来的是势气,拿出来的是真金。近两天是大部分开发商牵肠挂肚的日子,在他们的“冲动”下,北京、上海和苏州各出一个“地王”。

  “地王”效应

  今年以来,这场拿地高温一直持续,没有人知道地王的上限在哪里。

  从昨天早上开始,上海、杭州的几个地产圈的QQ群、微信群就开始跳个不停,几乎每个群都在直播这场地王角逐赛。

  赛事足够精彩。首先是上午,备受关注的上海徐家汇中心地块挂牌截止进入现场竞价环节。参与本地块竞标的为新鸿基与九龙仓恒基联合体,最终被3号新鸿基地产以总价217.7亿夺得徐家汇中心项目地块,楼面价37264.4元/平方米,溢价24.21%。

  地块在过去18年间几经易主,本次入市175.26亿元起拍总价打破了上海最贵地块纪录,而此价格也毫无疑问地成为2013年中国地王。

  和上午不同的是,下午杭州的这三幅地块来得尤为激烈,下午,杭州出让江干区三宗住宅及商业商务用地,就是备受瞩目的浙大华家池校区地块,该三宗地块出让总面积为15.9万平方米,起拍总价达97.27亿元,起始楼面价为1.9万元/平方米。

  杭州浙大华家池三幅地块出让宣告结束,总成交代价达136.73亿元,总溢价率约40.57%。

  比较出位的是绿地,他们赶了个晚市,还差点迟到,首轮加价的时候,只加了100万,现场还有一片倒喝彩声。没想到的是,首幅地块正是被绿地以总价56.2亿元收入囊中,另外两幅分别被世贸房地产和浙江当地房地产企业滨江入手。

  无独有偶,苏州金鸡湖地王被世茂股份拿下,楼面价15150元/平方米,成功拿下苏州年内楼面单价地王称号。

  就在此前一天(9月4日),北京单价地王纪录刚刚被刷新,在备受关注的农展馆地块角逐中,融创最终以21亿元、配建27.8万平方米医院面积夺得。若算上异地建设医院,实际成交总价约为43.24亿元,折合楼面价7.31万元/平方米。

  中房信分析师薛建雄表示,2009年也是房子大卖,开发商大量抢地。不过到2010年的时候,地价就非理性了。现在拿地的盛况有点像2009年开发商疯狂拿地的状况,不同的是,这一轮的圈地变得有策略,很多开发商囤了一些子弹就变得较为盲目。

  也正是从2010年4月,“史上最严”的房地产调控正式开始拉开序幕。

  谁的地块

  没有人在停止拿地。

  拿地资金的筹备更是让人瞠目结舌,据悉,兴业银行杭州分行7月时曾向总行请示设立一款总额最高达89亿元的股权投资基金私人银行理财产品,专项用于与杭州滨江房产集团股份有限公司一起投资后者于杭州华家池的项目。

  尤其在杭州华家池的前两幅地块被绿地、世贸这种外来开发商拿走之后,场上气氛一度十分严肃,难道本地的龙头房企都要缺席华家池地块的开发么?

  最后一块地的竞争更为激烈,普选结束的时候,已经是49%的限价了。世贸和滨江进行保障房面积的再竞标,当滨江房产集团副总经理张洪力拿着“报价单”走上去之后,现场陷入了一片沉默,随后就迎来了全场的大鼓掌,这也意味着,世贸放弃了和滨江的再次竞争。

  滨江对这幅地块算势在必得,此前,滨江集团副总经理朱立东就透露,滨江对于华家池的浓厚兴趣,滨江若能够联合合作伙伴拿下这块地,那将造就滨江豪宅的最新标杆。

  “有一些开发商纯粹是为了证明自己的现金流还不错,所以也去报名参赛了。”一家开发商对记者表示,有些开发商只是出门去溜下,临个市面。

  这也不难解释华家池地块报名的开发商云集,这一坨参加拍卖的名单简直是金光闪闪,参加报名的有万科、中海、绿城、融创、绿地、世贸、坤和这些开发商,因为参与竞拍房企众多,每家房企都要缴纳地价5%的购地保证金,所以这次拍地总计冻结了近50亿的保证金。

  “现场厮杀还是十分凶狠,尤其一上场都是一个亿一个亿地加价。”浙江当地的一家开发商透露,他们下午都在看视频直播这场土地拍卖会,这几年杭州土地市场很多都是底价成交,大部分的地块都是两三轮直接成交了,这种盛况已经多年难见了。

  高温难降

  上海易居房地产研究院9月2日发布了《2013年8月份典型城市土地成交报告》。报告指出,8月,一线城市土地成交建筑面积为1003.3万平方米,环比增长24.1%,同比增长38.9%;成交均价为5335元/平方米,环比下降24.1%,同比增长198.4%。

  “以徐家汇中心地块为例,这个项目最大的问题就是投资金额过高、投资回报期过长。” 薛建雄表示,徐家汇中心项目体量太大,项目预计2022年才能竣工,如果单纯靠租金收入,可能要几十年才能收回成本。

  近期一些地方楼市调控政策的调整引起了广泛关注。值得注意的是,9月1日,南京市政府给33家南京市属国企定下最后期限,必须在2013年底前退出一般商品房开发市场;2014年6月30日之前,77家区属国资企业必须从房地产业务中退出。

  这些去一二线城市拿地的开发商是好了伤疤忘了痛。2011年时,已经有30多个城市加入了“限购令”,这些一二线城市正是重点调控目标。

  值得深思的是,一些开发商正在发生一些变化,李嘉诚旗下“长和系”近期仅转手百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心和广州西城都荟广场这三大业务,粗略估算下,套取现金就可超300亿元人民币。

  比如,王石公开谈到房价,他表示,楼市崩溃的可能性并不大,不过100%的公司都感受到压力,政府调控已经进入骑虎难下的境地。

  开发商的疯狂,只会搬了石头砸了自己脚,2009年的这场非理性行为已经充分证明了。

  • 作者:佚名
  • 编辑:刘叶

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