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中国武夷600亩地仅花20万 闲置10年获利超50亿

  • 来源: 21世纪经济报道   时间:2013-03-12 12:59
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  拿地十余年,却未动一草一木。

  因受制于北京通州的总规和控规,中国武夷(5.82,0.00,0.00%)在通州的600亩土地至今未开工,圈起的土地里堆满了垃圾。

  而这也是中国武夷在通州的最后一块处女地,其余在通州的房产均已卖光。因环球影城概念再起波澜,中国武夷在通州的600亩处女地也再度受到关注。

  据了解,上述600亩土地用地证业已办完,而上报的规划材料尚处审批和专家讨论中,具体开工时间仍未可知。

  “因为中国武夷的三块土地处在核心区,位置比较重要,通州区政府也有自己的一些想法,其所在地块还有一些调整。”北京市规划委员会通州分局的一位工作人员透露,中国武夷这三个地块规模较大,其中也会建一些保障房,但实施主体目前还没定。

  至此,中国武夷名下的这片土地已闲置十年有余。

  “捂地”十年

  去年12月,一封《通州武夷花园土地闲置10年》的信件称,在通州区武夷花园小区水仙园东侧,一段围墙将一个“垃圾场”隔开,里面遍地垃圾无人整理,从2003年开始便无人问津。

  北京市国土资源局通州分局(下称通州分局)回复称,该地块位于通州新城核心地块,2003年北京武夷房地产开发有限公司(下称“北京武夷”),取得该地块土地证,2005年规划部门要求北京武夷暂停开发,需在首规委完成通州新城总控规之后方能规划开发。目前,北京武夷已于2011年底取得该地块的规划条件,项目规划方案也已报规划部门审批。

  按去年7月实施的《闲置土地处置办法》,中国武夷旗下600亩闲置土地是因政策因素才被搁置的,可以申请豁免。

  上述600亩土地早在中国武夷2001年报里就已出现,当时预计总投资额4.68亿元,开工时间是2000年,但直到2003年其投资金额仍为0,并一直拖延至今。

  2007年,北京市政府批复了《通州新城规划(2005-2020)》。为进一步落实该规划,2010年3月,《通州新城控制性详细规划(街区层面)》面世。中国武夷董秘林金铸表示,目前首规委已批复公司上报的方案,材料被转到了通州分局。

  “2010年底,武夷公司就与我们进行了沟通,但需要局里、专家和区里审查、讨论,后续还要补充材料,几番更改,方案还没有定下来。”上述工作人员表示,批复时间现在没法定。

  事实上,早在2011年底,中国武夷就想实施,但因批复未能下来,只能再次等待。“批复一下来,我们就可以动工了。”林金铸表示,准备工作已基本完成。

  成本仅20万元

  600亩土地如何得来,中国武夷当时并未公告。

  “应该是2001年左右,集团从机场公司那边协议受让过来的,当时还是生地,一片荒芜。”林金铸表示,该地块成本极低,也就20万元左右。600亩对应40万平方米,也就是说,其拿地成本每平方米仅0.5元。

  经过10余年的闲置及政策变迁,时至今日,成本已远不止这些。

  “公司计划提高这块地的建筑档次,包括建一些高层住宅和配套的商业设施。”林金铸表示,如此一来,容积率可能会变化,也得补交不少资金。按国家现有规定,提高容积率需补交土地出让金。“因规划没批下来,具体怎么补交,补交多少还不清楚”。

  通州分局一位工作人员表示,补交多少需视多种情况定,土地 、用途等,另外还得请评估机构进行评估。

  “提高容积率虽然比较难,可以说是条红线。如果开发商配合政府的招商引资等项目,作为交换,容积率也是可以变的。”北京一位房地产研究人士称,具体补交多少,也要看谈的结果了。

  前述地块的实施主体是成立于1993年的北京武夷,系中国武夷的控股孙公司,其主营是“主要对通州区潞城镇600亩土地(规划开发建筑面积约70万平米的的商业及住宅)进行开发”。

  据此计算,这600亩土地的容积率约为1.75,建筑面积比土地面积多了30万平米。跟中国武夷在通州开发的几个小区相比,该容积率应是最高的。

  “除了补交,这几年在银行的贷款还有不少利息,具体成本很难算。”林金铸表示,虽然拿地成本低,但是后面市场的变化也难以预料,所以收益也很难估计。

  即使除去后期附加成本,上述600亩土地的成本相比当下也是非常低的。去年,多家房企在通州拿地,楼面均价已超过每平米1万元。70万平米建筑面积的土地,市场转让价格至少应在70亿元。

  目前,通州武夷花园的均价约每平米1.6万元。即使按此价格保守测算,中国武夷在这600亩土地上规划的70万平米的市场价值已超过110亿元。

  保守估计,剔除各项税费,中国武夷花20万元购买的600亩土地至少可获得50亿元以上的暴利。

  值得注意的是,机构对此似乎早有关注。

  从2012年一季度开始,淡水泉就开始悄然潜入。去年三季报显示,中国武夷前十大流通股股东中,淡水泉独占四席,合计持有1434.47万股。而2月21日、22日,受环球影城即将获批传闻刺激,中国武夷曾连续2天封死在涨停板,买入席位亦多为机构。

  • 作者:佚名
  • 编辑:王利

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