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泛海五年现金流持续负数 卢志强大玩高杠杆腾挪

  纵然财务表现并不乐观,但在金融圈有广泛人脉的泛海建设(4.75,-0.16,-3.26%)董事长卢志强并不害怕。因为无论在经营过程中怎样“缺粮”,受益于实际控制人在金融圈的长袖善舞,作为泛海集团旗下唯一的地产上市公司,泛海建设看起来似乎永远不用担心资金需求的问题。

  在上市公司泛海建设经营活动产生的现金流在近五年中持续为负的过程中,公司则主要通过大幅借助银行贷款和信托贷款,支撑公司本身的项目开发和运营,从而保持其每年可观的净利润表现。

  根据公司2012年年报,在泛海建设的短期债务(包含一年内到期的长期负债)中,有85.75%来自于信托借款,长期债务中,信托借款占比达62.64%。

  业内人士纷纷表示,面对长期以来的负债承压,泛海建设如今的解决方法只有加快项目运营速度。

  运营周转缓慢,上半年销售额近30亿

  在深圳市的前海地区,泛海建设拥有一个正在为第三期销售而备战的写字楼项目。

  项目的名称为泛海拉菲花园,据深圳市国土资源局网站数据显示,拉菲花园一期在2009年2月即获得了预售/现售许可证;在2011年7月,拉菲花园二期亦获得预售/现售许可证。

  而在此前,有多家券商在发布的研究报告中称,拉菲花园二期项目是支撑泛海建设在2013年上半年业绩的主要推动力之一。

  在经历两年的销售之后,其贡献的销售额仍被视为上市公司业绩的主要来源。对此,有地产业内人士指出,“这家公司从存货周转率来看,确实很慢。但是泛海的项目主要是偏向中高端产品,毛利率高,管理层的思路导致实际上销售也快不起来”。

  据克而瑞信息集团信息中心统计显示,泛海拉菲花园二期项目的均价为2.58万元/平方米,相比于周边普通住宅项目栖游记3.05万元/平方米的售价,价格略低。

  “在2011年,前海这一带的楼面均价为2万至2.5万,现在均价差不多升到了3万到3.5万。不过总体来说,前海的房价是不比深圳总体的房价均价高的。”深圳地区某地产顾问告诉记者,在泛海拉菲花园附近驻扎的典型地产项目如大南山紫园别墅、栖游记等,均售价高于如今拉菲花园二期的均价。

  综合来自中国指数研究院[微博]、克而瑞信息集团的统计数据显示,截至今年上半年,泛海建设的主要在售项目,北京泛海国际居住区项目共实现销售额约0.12亿元。

  中投证券在7月13日发布研究报告称,通过跟踪监测,泛海建设在今年上半年实现签约销售额近30亿元,同比大幅增长100%以上,其中武汉项目销售收入20多亿,深圳项目收入约4亿元。

  拉高杠杆,填补净利润

  “公司目前主要的问题是,它在不断增加新开工,这样杠杆就会放得很高。”华东地区某券商分析师如此总结道。

  理财周报记者根据泛海建设在2012年年报中数据,初步计算该公司在报告期内的净负债率为149.46%,扣除预收账款的负债率为69.89%,均远远高于行业平均水平。

  但这些负债并未为其带来短期负债压力,上述负债的构成主要是一年期以上的长期债务累积。

  截至2012年年末,泛海建设的短期负债有10.41亿元,一年内到期的非流动负债为22.21亿元,而彼时其账面资金有36.22亿元,因此在短期内,公司的货币资金完全足够支付其账面负债。

  “它在2010年9月底的资产负债率为57.91%,之后逐渐上升,在2013年3月底时已经是75.0%,上升幅度接近20%。”美联物业全国研究中心总监徐枫表示,泛海建设在2012年年报中体现的净利润大幅提升至203.38%,是以大幅借款提高财务杠杆实现的。

  “泛海今年上半年的销售情况还不错,特别是武汉的CBD项目,因此还掉了很多借款。”上述分析师预计,在今年的年中报告中,泛海建设的负债情况会有一定程度的缓解。

  依靠银行贷款满足现金流需求

  泛海建设在运营过程中,最突出的特点,莫过于依靠银行贷款、信托贷款等方式,支撑其项目实际开工和建设。

  据公司在2012年年度报告中显示,其经营活动产生的现金流量净额为-17.06亿元。而回顾此前几年该项数据,可以发现,在最近五年之中,泛海建设在经营活动中产生的现金流量净额一直为负数。

  即使在上述公告中,泛海建设截至去年报告期内经营活动现金流入同比增加100.19%,经营活动现金流出同比增加73.58%,仍没有令公司摆脱经营现金流净额持续为负的困境。

  “经营的现金流量为负,主要是公司在不断增加在建工程,但是销售进度跟不上,所以回款速度也就跟不上现金流出的速度。”徐枫告诉记者,最后公司期末的现金余额为正,表明泛海建设通过银行贷款筹集资本,抵消了经营活动时流出的现金流量。

  中信建投此前亦发布研究报告,称泛海建设历史上获取优质资源的途径多为股权收购,并认为,公司在土地市场上的拿地行为将保持一贯风格,而把更多的财力资源集中在现有项目的开发和管理运营上。

  据理财周报记者不完全统计,自2012年年初至今,泛海建设共向银行借款19笔,其中11笔为通过信托借款。根据公司去年年报数据显示,在泛海建设的短期债务(包含一年内到期的长期负债)中,有85.75%来自于信托借款,长期债务中,信托借款占比达62.64%。

  上述借款中,武汉地区的子公司共贷款12笔,主要为其在武汉地区的王家墩中央商务区建设进行贷款;北京泛海东风置业有限公司旗下,泛海国际居住区二期项目中1#、2#、3#地块共贷款2笔;浙江泛海建设投资有限公司共贷款2笔;深圳泛海拉菲花园项目贷款1笔。贷款金额以6亿、10亿数值居多。

  截至今年7月5日,其对外担保金额共达人民币143.33亿元,占泛海建设截至2012年12月31日经审计净资产的168.44%。

  • 作者:佚名
  • 编辑:王利

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